“升级”的理想与责任

    当2007年北京银信投资有限公司董事长张民耕抛出创办地产基金的设想时，响应者寥寥。彼时，房地产行业正一片火热，很多人并不理解他因何从地产转行到金融。但在他眼中，这一所谓“跨界”却是“顺势而为”的行业“升级”举动，用“转行”二字概括并不准确。

　　“在地产行业发展多年之后，从投资、开发、销售、经营、管理的‘全能开发商’正在向专业开发商转变，产业细分、产品细分成为趋势，‘开发商’和‘投资商’分野开始出现。”经历多次行业的大调整后，张总比其他人更为敏锐，并看到了行业发展中的新机遇。

　　从军人到老师再到商人，张总似乎一直在跨界。这其中既有跟随历史洪流的被迫之举，更有其挑战人生极限的快意选择。

　　最近，他又多了一个身份，即全国房地产投资基金专业委员会暨全国房地产投资基金联盟创始发起人、首届会长。

　　他在联盟成立酒会上表示，“随着房地产基金的不断壮大，如何配合政府规范行业发展、不断完善自身，严格执行行业自律，既是形势发展的需要，也是中国房地产基金行业蓬勃发展的重要保障，相信在联盟的推动下，房地产基金在不久的将来，必然成为推动中国房地产市场、资本市场创新、发展壮大的一支重要力量。”

　　“以天下之财，建天下之屋，住天下之人，富天下之民。增加供给，抑制投资，平稳房价，发展产业。”盛世神州房地产基金的理想境界正与这位资深地产人的责任意识暗合。

　　“雪中送炭”与“锦上添花”

　　张民耕是上海人，在其儒雅随和的处事风格背后，总是难逃“理想”二字。当年，他所创建的低密度“康城”项目以其“住宅郊区化”概念在北京地产界所产生的效果可以用“轰动”来形容。

　　2010年3月，他发起成立的盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司（以下简称“盛世神州”）所获得的关注亦是如此。这不仅是因为其成立时间较早，更为重要的是它充分体现了2010年“地产基金潮”的显著特征——开发商步入基金江湖。

　　盛世神州由全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司及品牌开发商阳光100置业集团、复地集团、银信投资和富汇投资共同发起。

　　相比其他具有开发商基因的地产基金管理公司，盛世神州又是“跳槽”最为决绝的一个。“我们现在有很多机会接触项目，但是我们绝对不再回去做开发商。”

　　他的决心来源于其地产版“哥德巴赫猜想”：开发商自有资金是按照算术级别积累，但是地价是按照几何级上涨，这背后出现的正是行业细分后投资行业的发展空间。

　　“2007年～2009年两年间，土地价格翻了几倍，在北京没有30亿元就不能拿地。中小开发商如果不能通过外部渠道募集资金，就只能越做越小。”因此，在成立伊始，盛世神州就定下了担任阶段性融资方的投资模式。

　　据张民耕介绍，盛世神州目前专注于项目层面的过桥融资，即帮助“有地无钱”的开发商启动项目，待项目达到四证齐全、项目实现70%～80%的销售收入时退出。显然，这种阶段性投资人的定位也与盛世神州等众多来自于开发商的团队所观察到的市场机会相关。

　　张民耕表示，首先，目前多数房地产开发商需要“雪中送炭”，即基金可以为其提供一种新的融资工具；其次，金融机构也需要地产基金提供一种避险工具，即提供一种债权与股权相结合的融资，股权内部监督、债权外部监督相结合的规避风险的工具。

　　“基金可以与金融机构合作，提供提前介入、延后退出，以及优先劣后结构安排，成为他们的一种新的避险工具。”

　　“保驾护航”与“抱团取暖”

　　盛世神州的开发商基因除了让他们看到了独特的行业机会之外，也决定其在将“开发商”转换到“金融商”的过程中，需要承受思维的转换外的压力。

　　具体而言，在地产基金“融、投、管、退”四个阶段，“融资”领域压力首当其冲。与依靠大型开发商背景的金地集团(600383,股吧)、复地集团相比，盛世神州没有多年与海外机构、国内信托公司等金融机构合作的经历；而与原SOHO中国主管销售的副总裁苏鑫所创办的高和投资等相比，盛世神州也未与众多高净值财富人群建立根深蒂固的信任。

　　但恰恰是典型的开发商基因给盛世神州带来了一定的优势与信心。多年的开发经验可以保证盛世神州可为被投资项目注入更多的优秀开发经验，这在“大批量钱追着好项目跑”的时代，显得尤为重要。

　　“项目为什么选我们？因为我们都是做过开发的。比如，你要做别墅项目，我们会把北京市做过别墅的专家、业内人士拉来，齐聚一堂，再加上我们自己的团队，为投资的项目出谋划策。”

　　在张民耕看来，房地产投资基金的基本能力就在于替投资人挣钱的能力，而盛世神州的竞争优势正在于具有房地产基因的团队对于房地产项目价值的判断能力、投资监管执行能力以及风险化解能力。

　　而且，对于投资者普遍担心的开发商进行利益输送的问题，下定决心“绝不回头”的张民耕表示，盛世神州是相对独立的公司，一般情况下，不会投资发起人所在公司的项目。

　　“即使这样，我们也要把合同规定得细之又细。比如，如果我们一定要把钱投到其中一个股东的项目上去，就要多给LP（Limited Partner，有限合伙人）5个点的回报。”张民耕补充。而在退出阶段，盛世神州充分理解投资人对于地产行业高风险性的担忧。“在我们的资金退出之前，我们要求绝对控股。而且，在退出之时，我们也会让其他投资人的钱先撤出，发起人的垫后。”

　　事实也证明，理想和责任的双重基因让盛世神州在短短两年内飞速的发展。据了解，它目前已经成功投资了三个地产项目，总体投资额度近10亿元。

　　张民耕表示，经过一年的发展，盛世神州已经初具规模，目前正筹备在上海成立一家新的盛世神州系地产基金管理公司。盛世神州的典型样本正在发挥其典型作用，并为地产基金江湖书写着全新的盈利之道。